今日のテーマは、『マイホーム購入に、明確な出口戦略を持っていますか？？』です。
昨日の公式サイトブログで書いた、
『ファイナンシャル・プランナーだと忘れていました！』宣言から一転。
今日は、『ファイナンシャル・プランナー』的な記事を書きたいと思います（笑）
先程まで、
『プロフェッショナルFP研修』と題して、
これからの日本市場における『不動産』に関する講義を受講していました。
大阪をはじめとした関西エリアの『CFP（国際ライセンス）』保有者が、
２００名一堂に会し、偉い先生の講義を聞く為になるセミナーです。
ファイナンシャル・プランナーとして、
この類の継続教育研修を受講された経験ある方はわかりますが、
テーマが何であれ、研修では『現実』を突き付けられますね。
今日、継続研修を受講していてわかったのは、
『ファイナンシャル・プランナー』が、一般的に資産形成（管理？）のプロと言われる所以。
一言で言うと、
要は、『ファイナンシャル・プランナー』という人達は、
『これからの人生で、何に、どれくらいお金が掛かるか？？』を知っているプロ。
継続的にこんな『現実』を突き付けられたら、
嫌でも、『現実思考』で、『資産管理』もがっちりしてくるはずです。
その辺り、
一般の方々は『これから、何に、いくらかかるか？？』知りませんから、
その場その場を、明るく、楽しく、場渡り的に生きられている訳です（笑）
そのまま一生を過ごすことが出来るのであれば、
本当に、幸せで、天国のような人生になりますね。
先ほど、私が受講した研修が『不動産』分野である為、
必然的に、今日のブログテーマも『不動産』について書こうと思います。
それで、タイトルに繋がってくるのですが。
タイトルそのままの質問をみなさんにする前に、
１つ、そもそもの質問からさせて頂こうと思います。
皆さんは、『資産形成』に進まれる際に、
明確に『出口戦略』を決めてからスタートを切られていますか？？
聞いておいてなんですが（笑）、
この質問に対して、日本人の９０％以上の方々の答えは『NO』です。
『有価証券』であれ、『債権』であれ、
『コモディティ』であれ、『通貨』のようなものであれ。
多くの方々が、明確な『出口戦略』など持たないまま、
『少しでも、増えたら良いな』と甘い期待を持ちながら市場に入ります。
その結果、
明確な『投資理論』の無いものは市場で駆逐され、
５％未満の『勝者』と、９５％以上の『敗者』として分けられるのです。
最近の事例で言うと、その際たる例が『仮想通貨』ですが、
甘い期待とともに市場に入り、保有資産の大部分を吹っ飛ばした彼らは、
ここからどのように再起していくのでしょうか、、、、。
『出口戦略を持たずに、市場に入る』という行動は、
私たち投資家仲間の中では考えられないクレイジーな行動で、その思考回路は理解し得ません。
この点で両者の違いは重要なポイントですが、
ここを話し出すとそれだけで記事が終わってしまうので、気にせず前に進みます。
前述の質問を受けて、次の質問なのですが。
『マイホーム購入』に、明確な『出口戦略』を持っていますか？？
この質問については、いかがでしょうか？？
『マイホーム購入』という部分については、
『不動産投資』と言葉を変えて頂いても構いません。
このように言うと、決まって次のように言う方々が現れます。
『いや、私が購入したのはマイホームですよ？？
不動産投資とは、まったく違う話でしょう（笑）』
いや、日本では未だに、真剣にこのように考えている人が多いのです。
その証拠に、世帯年収が１０００万円未満ほどのご夫婦が、
（＊年収１０００万円超えていても大差ないですが。）
大枚叩いて『マイホーム』購入する事例は枚挙にいとまがありません。
数百万円から多くても１０００万円そこそこの頭金を入れ、
金融機関から数千万円単位の融資を受けて、購入する。
現在は、世界的に超低金利時代に入っていますが、
こんな異常事態、これから先、ずっと続くとも考えにくいものです。
例えば、
『２％固定金利』で『３５００万円』を３５年融資受けた場合、
返済期間での総返済額は『５０００万円』に迫る勢いです。
『頭金：５００万円』入れての『４０００万円物件』の購入は、
言うなれば『レバレッジ８倍での不動産投資』ですが、
これと同じ行動を、『有価証券』『為替』でする人は少ないでしょう。
ある個別株式について、同額を『信用取引』したり、
８倍レバレッジで『トルコ・リラ』を仕込んだりすれば、
その人は人生かけた大博打を売っていることになります。
しかし、
投資対象が変わって『不動産（マイホーム）』になった途端、
一気に多くの日本人が『別勘定』で物事を考え始めてしまうのです。
この辺りのことは、約２年前に原稿を書いた、
私の書籍の中でも触れさせて頂きました。
その後、
２度ほど全国のコンビニで注力展開されたこともあり、
自身が想像していた以上に反響が大きかったのですが、
その中でも読者からの意見が最も多かったのは『不動産』に関する記述です。
『井上さんの本を読んで、マイホーム購入を辞めました！』
『マイホーム購入前に出会えて良かったです！人生観が変わりました！』
このような言葉は、私にとって最大級の賛辞なのですが、
読者の方々の、『人生の救世主』になれたことを、素直に嬉しく思います。
私が受講した研修の内容に少しだけ触れると、
やはり、『不動産市場』においても、今後の日本の展望は明るくないですね。
これは業界関係者は知っていることですが、
『新規着工件数』『新規供給件数』ともに、そこまで大きく落ち込んでいないんです。
でも、
多くの方々が理解・実感されている通り、
今後の日本は、『人口』は確実に減少していきますよね？？
それも、１０年、２０年といった短期スパンではなく、
もしかしたら、『１００年』ほど継続するという長期スパンの話です。
その状況で、このまま『住宅』を供給し続けていったら、、、、。
果たして、日本市場はどうなるのでしょうか？？
個別の例外物件はあるにせよ、日本全体の概論で言えば、
これから、国内の『不動産価格』は確実に下落傾向にあります。
それも、私たちが外野から見て、想像しているペースを、
『遥かに上回る下落スピードで』、です。
最近では、
米国で主流の『リバースモーゲージ』という考え方も出てきて、
住宅を担保に入れ、生活資金融資を受けるシステムもあります。
担保に入れられている『不動産』は、
借入れ主が亡くなった際、融資を受けた金融機関が吸収して終わる仕組みです。
しかし、
『当たり前』の話ですが無尽蔵に融資される訳がなく、
ほとんど全ての金融機関が、日本３大都市圏の不動産に対象を限定。
その上、
評価額の基準もかなり高めに設定されており、
それに所得要件まで考慮したら、ほとんど対象者がいなくなるという事態です。
加えて、
これは借入れ側からしたら『投資』の側面も併せ持ち、
（＊融資する金融機関側からしたら完全なる投資行動なので、当然ですが。）
もし物件価格が下落した場合、融資金額にも直接影響する事になります。
『売却』を選択しても、二束三文どころか、物件によっては『買い手』が付くかはわかりません。
『賃貸』を選択するにしても、前述の状況を考慮すると、
これからは『買い手市場』が形成されていきそうです。
『リバースモーゲージ』も、直前で述べさせて頂いたように、
一般的に考えたら『ハードル』はかなり高い。
その上、
皆さんご存知のように、もし『相続』が発生した場合、
課税資産が計上される場合は、該当の税金を『キャッシュ：現金』で納めなければいけません。
ここまで考えてくると、
人生の『可処分所得』の大部分をはたき、
『不動産投資（マイホーム購入）』する事の『大きなリスク』が見えてきませんか？？
今日の記事を通して、私がお伝えしたいことは１つです。
まだ、『マイホーム』を購入されていない人は、購入しないでください。
＊全ての方に賛同してもらおうとは思っていません。
＊一個人の考え方です。過度な反応はお避けください。
『マイホーム』を購入して『可処分所得』の大部分を消費するより、
その資金を順当に運用して、真の『資産形成』に励む方が得策です。
『時間』を味方に付けて、着実な『資産形成』を実行することで、
将来的に、想像している以上の『リターン』が得られると考えます。
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『具体的なアクション』を起こすことでのみ、
本当に人生は好転していくものだと思います。
ぜひ勇気を持って、新たな一歩を踏み出してみてください。
皆さんに直接お会い出来るのを楽しみにしております。
セミナーを受講する間でもなく、
『今すぐ、資産形成をスタートしたい！』という方は、
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井上耕太事務所
代表 井上耕太
