今日のテーマは、『不動産市場に仕込まれた時限爆弾、気付いていますか？？』です。
SNS等で直接繋がられるいる方々はご存知のことと思いますが、
一昨日から、クライアントの皆さんと香港に来ています。
この時期、
香港は日本より暖かくて過ごしやすく、
天候にも恵まれてとても良い３日間を過ごしました。
ここ最近、
現地では『北京ダック』を夕食に選択する事が多かったのですが、
今回は、広島から参加されたご夫妻のリクエストで『四川料理』に。
私自身、
地元の名店があるのですが、気が付けば約２年ぶりの来店で、
久しぶりに、スパイシーな料理の数々に舌鼓を打ちました。
さて、
『井上耕太事務所：公式ブログ』は、
決して『旅行紀行ブログ』では無いので、早速本題に入ろうと思います。
先日、まだ日本に滞在していた時ですが、少し目を引かれる報道を見ました。
『国内不動産融資に過熱サイン 新規融資減速も、残高減らず』
近年、
あまり知られていない事実ですが、国内不動産市場において、
金融機関の融資残高が『バブル期（１９８０年代）』水準並、
『過去最高』を更新し続けています。
既に、
金融機関サイドは『新規』での融資引締めを実行していますが、
当初予想していたよりも、『融資残高』は減らない傾向にあります。
記憶に新しい所では、
昨年、スルガ銀行による『シェアハウス不正融資問題』が発覚し、
業界全体が警戒感を強め、新規融資を控える方向へと動きました。
が、
実は、『新規融資』のスピードが減速しても、
『融資残高ベース』では昨年２０１８年末時点で増加していると言うのです。
日銀幹部内には、
『２０１８年春先に、不動産市場の警戒感を緩めたのは失敗だった』との声も有り、
秋まで堅調に推移した日本経済も、年末の株価暴落の影響で打撃を受けてしまいました。
大和総研の試算では、
２０１８年末、不動産融資の対GDP比は『１４.１８%』を記録しており、
長期のトレンドの指標である『１１.６６～１４.０４%』の範囲を超えた可能性が高いと言います。
勿論、
一指標のみを見て『バブル』だとは断言できませんが、
国内不動産市場の『現状』を客観視する、１つの指標であることは間違い有りません。
ところで、
先ほどは、さらっと記述させて頂きましたが、
『新規融資』を打ち切ったにも関わらず、
何故、『融資残高』が増加しているか分かりますか？？
普通の感覚で考えたら、
新規融資をしなければ、『増加ペース』が減少し、
『融資残高』が減ることは有っても、増加することは考えにくそうですよね？？
しかし、
『現実』には、上記のロジックと『真逆』のことが起きています。
どういう事か？？
それは、
国内金融機関の『融資残高』がバブル期並みに上昇しているとしても、
当時（バブル期）と状況が違うのは、融資の『中身』が違うという事。
具体的には、
１９８０年当時は『短期売買』の土地転がしが市場のメインでしたが、
現在は、アパート・マンション経営の『長期融資』が殆どを占めます。
前述の通り、
バブル期は土地転がしの『短期融資』が市場のメインを占めましたが、
現在のそれは当時と性質が異なり、３０年程かけて返済する融資がメインです。
少し考えれば分かりますが、
前者は『出入り』が激しいため、順調に資金循環している時は、
大きな『リターン』をもたらしますが、それが『逆噴射』すれば一瞬で終わります。
正に、
その変動を体験したのが、日本の１９８０年代、９０年代で、
当時を経験した人の中で、『二度と不動産市場には戻らない』と決意した人も多いでしょう。
では、
現在の状況が好ましいかと言えば、そうとも言えず、
『少子（超）高齢化』の進む今後の日本を考えると、
需要・供給バランスの逆転現象が顕在化するのは『間も無く』です。
そうなった時、
『長期融資』の『返済難』が日本中で起こってくることが予想され、
『長期融資潜在リスク』とも呼べるそれは、ボディーブローのように効いてきます。
果たして、
その状況を迎えた際、『融資を受けた方々』は勿論のこと、
融資したサイドの『金融機関』も持ち堪えることが出来るのか？？
現在、
日本各地で『不動産業界』は浮かれモードが続いていると思いますが、
その『宴』が覚める日も、私たちが想像するより『近い将来』かも知れません。
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井上耕太事務所
代表 井上耕太
