『マイホーム』という名の魔物⑤★

今日のテーマは『マイホームという名の魔物⑤』です(^_^)★

 

 

『マイホームという魔物』シリーズも遂に5日目です(^_^)

 

ここまで、

 

日本人の多くが神話として囚われている『マイホーム』について、

私なりに順を追ってその『リスク』を挙げてきました。

 

『マイホーム購入が、私の夢なんです!』

 

こういう想いを持つ方が多いことも知っています。

 

何度も申し上げさせて頂きますが、

『私の意見が全て正しい!』という気も毛頭ありません。

 

ですが、

 

『不動産』に限らず、全ての投資対象において、

皆さんに理解を深めて欲しい、一貫した想いがあります。

 

『リスク』を、きちんと把握して市場に入ろう。

 

日本人の多くは『ファイナンス』の教育を受けずに、

いわば『素人』のまま大人になり、社会に放り出されます。

 

そして、

 

一生懸命『ライフ=命』を削って『お金』を得るにも関わらず、

その一方で、いとも簡単に『ドブ銭』として捨ててしまいます。

 

世界トップクラスに『勤勉で』『優秀な』日本人。

 

皆さんに『ファイナンス』を知識をお伝えする事で、

一人でも多くの方が『経済的自由』を達成して頂けたらと思います(^_^)

 

また、

 

『マイホーム』に関する考え方は、著書の中でも、

最も反響が大きかったセクションの1つです。

 

もしご興味ある方は、

ぜひ一度お読み頂けたら幸いです(^_^)

 

*書籍ご紹介ページのリンクは、この記事横にあります(^_^)★

 

冒頭から、少し熱くなってしまいました(笑)

 

『マイホーム購入』が内包するリスク。

 

その5つ目は、『価格下落リスク』です★

 

そう、あなたが購入した『マイホーム』は、

経過年数とともにどんどん価値が下がっていくんです。

 

この単純で当たり前な『事実』から、

とても多くの方々が目を逸らしてしまっています。

 

『購入価格:4000万円』で買ったマイホーム、

いつまでも貸借対照表の資産の欄に『4000万円』で記入しておきたいですよね。

 

ただ、実際はそうはいきません。

 

住宅価格の下落率は様々なデータから読み解けますが、

東日本不動産流通機構の算出では、おおよそ以下のようになります。

 

どちらも購入から『20年経過後』の物件価格の概算値です。

 

 

・戸建て物件:4,000万円 → 2,872万円 *下落率:▲約28%

 

・マンション:4,000万円 → 1,956万円 *下落率:▲約51%

 

*整合性を取るため、当初の物件価格を『4,000万円』に調整して計算しています。

 

 

『マンション』よりも『戸建て』の方が下落率が抑えられていますが、

これは、単純に『戸建ての方が有利』という話ではありません。

 

差が出てくるのは『戸建て物件』には『土地代』が含まれる為で、

『上物』の『マイホーム』だけ見たら、20年経過後は二束三文にしかなりません。

 

しかも、このデータは首都圏での不動産制約状況なんです。

日本で、一番人口が多く、最も需要があるエリアのデータ。

 

もちろん、

 

地方都市における物件価格の下落率は、

これよりさらにスピードを増すことが簡単に推測できます。

 

これが、偽らざる『事実』なんです。

 

じゃあ、なんで『物件価格』が下落するのか??

 

それは、様々な要因がありますが、

最も大きいのは『需要と供給のバランス』だと考えます。

 

総務省『平成25年住宅・土地統計調査』から見てみると、

この時点で全国の不動産空室率は、全国平均で『12.94%』。

 

これは全国押し並べての値なので、

全ての地域を同じように言えないかも知れません。

 

事実、空室率トップは山梨県の『18.11%』から、

ワースト?(ベスト?)の沖縄県『9.10%』は実にダブルスコアの開きがあります。

 

しかし、

 

日本全体で見ていくと、今後もこの値は上昇していくと考えられます。

 

理由の1つは、日本人口の急激な減少。

 

皆さんも既にご存知のように、

日本は2010年の『1億2806万人』をピークに人口減少に転じています。

 

2040年頃には『1億人』を下回り、

2060年には『9000万人』を下回ってくる予想もあります。

 

対して、

 

その『人口減少』『労働力低下』の対策として、

世界の先進諸国のように『移民』を受け入れられるか??

 

これも、日本の『島国気質』からしたら難しいですね。

 

事実、

 

平成27年末の時点で、在留外国人数は『約223万人』程度。

これは、日本総人口の『1.8%』程度の値でしかありません。

 

日本においては、『移民』は受け入れられない。

つまり、日本人口はこれからも減っていく。

 

では、その人口減少に伴い、

 

住宅の供給数もバランスを取っているのでしょうか??

 

実は、そうなっていないんです。

 

国土交通省調べ、2016年上半期の住宅着工戸数は、

全国で『43万6000戸』で前年比5.3%増加。

 

ここ数年で見ても、

リーマンショック前の『約60万戸』には及ばないものの、

2009年から一定して横ばいか、増加傾向にあります。

 

『人口』は減っているのに(減ることがわかっているのに)、

『住宅着工戸数』は減っていない。

 

これは、何故か??

 

それは、

 

やはり『住宅を売る』というビジネスこそが、

不動産関連業界において、最も収益率が高いビジネスだからです。

 

今後の空室率上昇の理由2つ目は、

『新築着工戸数が、減らすことが出来ない』ことです。

 

以上、総合的に考えると、

今後の日本では『借り手』優位な市場が来ると考えます。

 

家族構成は、年代ごとに変化していきます。

 

それぞれのライフステージに応じて、最適な物件選択を繰り返す。

 

これからの日本では『賃貸戦略』こそが、

住環境を考える最適なライフプランだと思うのです。

 

最後に、

 

現在でさえ、『住宅ローン』を支払うことが出来ずに、

『マイホーム』を手放してしまう人が『約10%』います。

 

(*もちろん、不動産売却後も多額のローンは残る。)

 

今、世界中が歴史的な『超低金利』の時期を迎え、

『変動金利』でローンを組み、住宅購入されている方も多いと思います。

 

これも、長くは続きません。

 

『長期ファイナンスは、それなりのリターン(金利)を求める』が、

経済の世界ではまぎれもない『常識』だからです。

 

住宅ローンを完済し終える『35年』の間には、

再び『金利』が上昇して来る局面が『必ず』来ます。

 

しかも、それほど遠くない未来です。

 

そうなった時、ローン支払い額の増加に耐え切れず、

『マイホーム』を手放す方々がどんどん出てくる。

 

裁判所が提供する『競売物件』市場が過熱することも、

今後、日本における不動産価格下落の一因になるでしょう。

 

ここまで聞いても、

あなたは『マイホームを買おう!』と思いますか(^_^)??

 

『お金』について真剣に考えたくなった方、

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『具体的に行動したい!』と、

ご興味持って頂ける方は、ぜひご参加ください。

 

あなたにとって、最適な『きっかけ』になると思います(^_^)★

Profileプロフィール

井上 耕太

・1984年4月21日生まれ。
 岡山県津山市 出身。国立 神戸大学 卒業。

•『人生を変えるお金のセッション』★
 海外投資を活用した、セミリタイアライフプランを提供します。

•資格:CFP®(ファイナンシャルプランナー国際ライセンス)
   1級ファイナンシャルプランニング技能士(国家資格)

•趣味:野球、走ること、美味しいランチ巡り、海外一人旅

•専門:プロアスリート ファイナンシャルアドバイス
20代から始める、40歳セミリタイア ライフプランニング

•使命:自らの発信により、『経済的自由人』を100万人規模で輩出する。

■詳細なプロフィールはこちら■
http://michiamokota0421.com/profile