今日のテーマは、『減税如何でマイホーム購入を決定すること勿れ』です。
今日は、早速本題に入ります。
来年（２０１９年）１０月からの『消費増税』を控え、
景気対策も含めて、２０１９年度からの税制改正法案の検討が大詰めを迎えています。
皆さん、
自身の置かれている背景により注目ポイントは異なるでしょうが、
影響を与える金額が大きなものとして、『住宅ローン減税』があるのでは無いでしょうか。
現行の制度では、
年間最大『５０万円』の金額が、１０年間税額控除されるルールですが、
更に３年間、『建物購入価格の２%』の範囲で税額控除さることになります。
勿論、
消費税自体は２％アップの『１０％』で購入することになりますが、
この減税措置を考慮した時、増税後に『マイホーム購入』した方が、
『総支払額』において低くなる場合があるという事です。
例えば、
仮に、フルローンで『４０００万円』の新築戸建てを購入する場合、
現行の制度では、控除額は１０年間累計で総額『約３４６万円』になります。
対して、
全く同じ物件を、全く同じ条件で購入した場合、
今回検討中の改正案では、控除額は１３年間累計で総額『４３０万円』程になる計算です。
両者を比較すればわかりますが、
『消費税１０％』に増税後、『住宅ローン控除』を活用して購入した方が、
前者よりも『約８０万円』も徳をする、『逆転現象』が起こってしまうのです。
＊あくまで、審議中の法案がそのまま成立した場合の話です。
この状況を見て、『うわ、マイホーム購入にお得なルールやな！』
『来年１０月以降に、購入を検討しよう！』とは決して思わないでください。
まさに、
『増税後』の景気刺激策として、政府がしたかった事はそれですが、
その策にまんまと踊らされて、『マイホーム購入』を決意したら、あなたの人生は破滅します。
過去の公式ブログにおいて、
この話題（マイホームについて）は何度も取り上げていますが、
あなたが『会社員』という立場の場合、『マイホーム購入』は、
自身の『収入レベル』を超えた部不相応の買い物になります。
例えば、
月収２０万円、３０万円そこそこの会社員の方が、
暴れ馬『フェラーリ』を購入したら、部不相応だと一目でわかりますよね。
『あいつ、人生を捨てたんか？？』
『毎月１０万円・何十年もローン支払って、あの車と共に生活していくのか？？』
このようなことを考えながら、
周りの方々も、哀れみの目で当事者を見つめるしかないと思います。
ただし、
他の物事なら冷静に物事を判断できる方々も、
日本人に根強い『マイホーム信仰』の前では、同様の罠にハマってしまいます。
前述の例で言うと、
物件価格『４０００万円』のマイホームを購入する為、
３５年総額で支払うローン総額は、決して『４０００万円』では収まりません。
ここ数年間は、
『歴史的超低金利』で推移していた世界経済ですが、
このような異次元状態は、長くは続かないことを、先日のブログでも書きました。
事実、
日本では未だ実感しにくくなっているものの、
世界全体としては、『金利』は徐々に高まる傾向にあり、適正化に向かっています。
勿論、
今から『３５年間』という、ある程度『長期』を考える場合、
『金利水準』は今よりも高まり、本来の姿を取り戻すと考えて良いと思います。
仮に、
３５年間の平均金利を『２％』と考えると（これでも相当低いですが）、
上記例『４０００万円』のローンの総返済額は『約６０００万円』になります。
加えて、
『３５年間』の返済期間に対して、日本の住宅寿命は『３０年』程ですから、
ローンをそう返済した直後には、修繕費・リフォーム代等の支出が継続します。
どうでしょうか？？
夢見て購入した『マイホーム』に居住できる期間がどれほどかわかりませんが、
『４０年間』という期間総額では、『７０００万円』程見越していた方が良いでしょう。
購入・所有することで『プレミアム』は確実に乗ってくるので、
同水準の物件に、同期間居住することと比較して、当然負担総額は大きくなります。
現在、
『大卒・会社員』の生涯平均収入が『約２.４億円』と言われる時代、
可処分所得で考えると、当然、『２億円』の大台を割ってきます。
この『総収入額』に対して、上記『７０００万円』の支出は、
判断を間違えば、人生全体で挽回不可能な『致命傷』になると考えます。
更に、更に、
『所有』には常に『リスク』が伴うものですが、
上記の『経済的リスク』に加えて、次のような『本質的リスク』もついてきます。
『地震・火災などの災害に遭い、住居が損傷するリスク』
『居住圏の原子力発電所が事故を起こすリスク』
『隣人に、迷惑な人物が引っ越してくるリスク』
『周辺環境の変化で、居住環境が悪化するリスク』
『そもそも、一生、その場所に住まなければいけないリスク』
などなど。
上記で挙げた『リスク』というものも、『所有』ではなく、
『リース（賃貸）』という戦略を取れば、全く『リスク』ではなくなります。
何故なら、
『負のイベント』が発生したと同時に、
その『リース（賃貸）契約』を解消して、他の場所に移り住めば良いからです。
時代によって様々変わりますが、
今回の、消費増税後の『住宅ローン減税期間延長』などは、
『グリコのおまけ』みたいなものだと考えてください。
『グリコ』は、本来の『キャラメル』が欲しい時に購入するもので、
時に、『おまけ』に目が眩んで買うと、痛い目を見る時があります。
（＊３４歳の私は、グリコを数十年購入していませんが、、、、。）
決して『おまけ』に惑わされることなく、
『マイホーム購入』に関しても、『本質』を見極めて行動を決定していきましょう。
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井上耕太事務所
代表 井上耕太
