今日のテーマは、『日本市場でも繰り返される、不動産バブルの現状③』です。
昨日の公式ブログでは、
『日本市場でも繰り返される、不動産バブルの現状③』と題して、
日本の不動産市場に潜在する『バブル』の警鐘についてご紹介しました。
３日ほど前、米国の『不動産市場』の潮流変化を取り上げた記事から、
数日間シリーズ化して、久々に『不動産業界』の話題を取り上げています。
一般的に、
『投資』『資産運用』というワードに対して拒絶反応を示す日本人にとって、
『不動産』という投資対象は、いつの世も『別勘定』されてしまう特殊な存在です。
事実、
株式市場で『信用取引』などは絶対にしないと考えている人でも、
いとも簡単に、年収の数倍の金額の融資を受けて『マイホーム購入』してしまいますよね。
他にも、
『FXのレバレッジ取引』等も、相応のリスクが存在する手段ですが、
『融資を受けてのマイホーム購入』が同等である事を、理解している日本人は皆無です。
確かに、
一般人が『投資』という行動を考える際、
唯一、『他人のお金（融資）』を使えるという事は、大きな『アドバンテージ』です。
しかし、
だからと言って、『リスク』が軽減される訳では決してなく、
また、『多くの人がやっているから』という理由で選択するのも馬鹿げています。
中には、
今から３０年以上も昔の『バブル期』の記憶を引きずり続ける人もいますが、
『過去の正解』が、そのまま『現代の正解』にならないのは、周知の事実です。
にも関わらず、
様々な要因も影響してか、ここ数年、日本は再び『不動産バブル』を迎えていて、
市場に仕込まれた『時限爆弾』が徐々に作動し始め、不穏な空気に包まれています。
昨日の記事中でも述べましたが、
決して『不動産市場』だけに限らず、『バブル』が形成される際は、
冷静に考えれば『異常行動』と判断できる『歪（ひずみ）』が、様々な場面で形成されます。
よくある表現では、
『バブルは突如として崩壊する』と言われることも有りますが、
実際は、市場の『歪』からの『小さな警鐘』は鳴り続けていて、
それに気付けなかった人が、『突然』と感じるだけなのですが。
ただし、
『バブルは、渦中にいる人間は気付くことが出来ない』という、
『よく使われる表現』も、『真実』を表しているとも考えます。
以前の公式ブログで、
日本人は、『投資』『資産形成』というテーマにとても慎重にも関わらず、
世界一『金融詐欺』が起こっているというジレンマを抱える事を書きました。
そして、
その『金融詐欺』で、引っ掛かる人間がダントツに多いのが、
『元本保証詐欺』であるという事も、ご紹介したと思います。
『不動産市場』においても、
同様の傾向で『（合法的？）不動産詐欺』に引っ掛かる人間は多くおり、
その一例が、不動産業者が提示する『家賃保証』を鵜呑みにするという事です。
よくある例では、
『向こう３０年間の家賃を保証する』という名目で、金融機関から融資を引っ張り、
新たに取得した土地や、元々保有する土地に『マンション建設』させるやり方です。
契約者サイドも、
『安定的に家賃収入（保証付き）が入ってくるなら』と考えるようですが、
本当に、そんな事が成立可能なのかは、冷静に考えた方が良いと思います。
常識レベルの『思考回路』があれば分かるのですが、
仮に、その物件が３０年間存続し続けたとして、
『新築当初』と『３０年後』で、同じ金額（家賃）で入室希望する人間などいるのでしょうか？？
もしかしたら、
インフレベースで考えた時、数字上の家賃が『同じ金額』であっても、
その『実質的価値』は減少しているので、成立し得るという意見もあるかも知れない。
ただ、先日の記事中でも書かせて頂いた通り、
シンプルに、『需要・供給バランス』が崩壊している現在の市場では、
『家賃下落スピード』の方が、明らかに速くなると考える方が自然です。
実際、
『家賃保証』を大義名分に、マンション経営を始めた方々の中にも、
自身では想定していなかった『状況変化』に、辛酸を嘗めている方も多くいます。
具体的には、
多くの『家賃保証契約』は、当初『１０年間程』は金額固定になっているものの、
その後は、数年（２年程）おきに更新制となる場合が、殆どを占めているからです。
当然、
１０年経過後からは、市況変化と照らし合わせて家賃が変動するのですが、
この時、間違っても『値上がり』する事が無いことは、誰が見ても『自明』です。
にも関わらず、
人間とは、本当に『自分の都合良く』物事を考えるように出来ていて、
投資スタート段階では、この『事実』がすっぽりと抜け落ちてしまっています。
結果、
一時の安泰ムードが漂う『１０年間』を経過した後、
『現実』を突き付けられて、『苦境』に立たされる方々が、全国に続出しています。
しかし、
少し『冷たい』と感じられる方もいらっしゃるかも知れませんが、
個人的見解では、契約者が『被害者』という訳では決してなくて、
『提案者』含めて、双方に問題があったから発生したと考えます。
冒頭書かせて頂いた通り、
『金融』の世界で、『元本保証』付きで『高利回り』な商品が無いのと同様、
『不動産』の世界でも、『家賃保証』で『長期安定』な契約など存在しません。
これも冷静に考えれば分かりますが、
もしも、それが現実世界で『可能』なのであれば、
『確実に儲かる』というその投資対象に、世界中の『お金』が殺到してしまいます。
現実問題として、
自体は更に『混迷』を極める方向へと動いているようで、
『残債一括返済を条件に、新規アパート建設』を提案する業者もあるようですが、
『無い市場を、自らハリボテで作り出す』この戦略は、正に『異常』と考えます。
ここ数日間『シリーズ』で取り上げてきましたが、
世界を揺るがした金融危機から『１０年』以上の時間が過ぎ、
特に、『平穏ムード』が漂う直近数年間で、急速に『不動産バブル』が進行しました。
しかし、
歴史・経済は『バブル』と『崩壊』を繰り返しながら進むのが常で、
近い将来、この業界における『リセッション（景気後退）』は避けられない状況です。
私なりに、
『サイン（警鐘）』と考えられるものを、まとめてご紹介して来ましたが、
これらの情報も、また読者の皆さんに『ご参考』にして頂けたら幸いです。
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代表 井上耕太
