『日本市場』でも繰り返される、『不動産バブル』の現状③

今日のテーマは、『日本市場でも繰り返される、不動産バブルの現状③』です。

 

 

昨日の公式ブログでは、

 

 

『日本市場でも繰り返される、不動産バブルの現状③』と題して、

日本の不動産市場に潜在する『バブル』の警鐘についてご紹介しました。

 

 

3日ほど前、米国の『不動産市場』の潮流変化を取り上げた記事から、

数日間シリーズ化して、久々に『不動産業界』の話題を取り上げています。

 

 

一般的に、

 

 

『投資』『資産運用』というワードに対して拒絶反応を示す日本人にとって、

『不動産』という投資対象は、いつの世も『別勘定』されてしまう特殊な存在です。

 

 

事実、

 

 

株式市場で『信用取引』などは絶対にしないと考えている人でも、

いとも簡単に、年収の数倍の金額の融資を受けて『マイホーム購入』してしまいますよね。

 

 

他にも、

 

 

『FXのレバレッジ取引』等も、相応のリスクが存在する手段ですが、

『融資を受けてのマイホーム購入』が同等である事を、理解している日本人は皆無です。

 

 

確かに、

 

 

一般人が『投資』という行動を考える際、

唯一、『他人のお金(融資)』を使えるという事は、大きな『アドバンテージ』です。

 

 

しかし、

 

 

だからと言って、『リスク』が軽減される訳では決してなく、

また、『多くの人がやっているから』という理由で選択するのも馬鹿げています。

 

 

中には、

 

 

今から30年以上も昔の『バブル期』の記憶を引きずり続ける人もいますが、

『過去の正解』が、そのまま『現代の正解』にならないのは、周知の事実です。

 

 

にも関わらず、

 

 

様々な要因も影響してか、ここ数年、日本は再び『不動産バブル』を迎えていて、

市場に仕込まれた『時限爆弾』が徐々に作動し始め、不穏な空気に包まれています。

 

 

昨日の記事中でも述べましたが、

 

 

決して『不動産市場』だけに限らず、『バブル』が形成される際は、

冷静に考えれば『異常行動』と判断できる『歪(ひずみ)』が、様々な場面で形成されます。

 

 

よくある表現では、

 

 

『バブルは突如として崩壊する』と言われることも有りますが、

実際は、市場の『歪』からの『小さな警鐘』は鳴り続けていて、

それに気付けなかった人が、『突然』と感じるだけなのですが。

 

 

ただし、

 

 

『バブルは、渦中にいる人間は気付くことが出来ない』という、

『よく使われる表現』も、『真実』を表しているとも考えます。

 

 

以前の公式ブログで、

 

 

日本人は、『投資』『資産形成』というテーマにとても慎重にも関わらず、

世界一『金融詐欺』が起こっているというジレンマを抱える事を書きました。

 

 

そして、

 

 

その『金融詐欺』で、引っ掛かる人間がダントツに多いのが、

『元本保証詐欺』であるという事も、ご紹介したと思います。

 

 

『不動産市場』においても、

 

 

同様の傾向で『(合法的?)不動産詐欺』に引っ掛かる人間は多くおり、

その一例が、不動産業者が提示する『家賃保証』を鵜呑みにするという事です。

 

 

よくある例では、

 

 

『向こう30年間の家賃を保証する』という名目で、金融機関から融資を引っ張り、

新たに取得した土地や、元々保有する土地に『マンション建設』させるやり方です。

 

 

契約者サイドも、

 

 

『安定的に家賃収入(保証付き)が入ってくるなら』と考えるようですが、

本当に、そんな事が成立可能なのかは、冷静に考えた方が良いと思います。

 

 

常識レベルの『思考回路』があれば分かるのですが、

 

 

仮に、その物件が30年間存続し続けたとして、

『新築当初』と『30年後』で、同じ金額(家賃)で入室希望する人間などいるのでしょうか??

 

 

もしかしたら、

 

 

インフレベースで考えた時、数字上の家賃が『同じ金額』であっても、

その『実質的価値』は減少しているので、成立し得るという意見もあるかも知れない。

 

 

ただ、先日の記事中でも書かせて頂いた通り、

 

 

シンプルに、『需要・供給バランス』が崩壊している現在の市場では、

『家賃下落スピード』の方が、明らかに速くなると考える方が自然です。

 

 

実際、

 

 

『家賃保証』を大義名分に、マンション経営を始めた方々の中にも、

自身では想定していなかった『状況変化』に、辛酸を嘗めている方も多くいます。

 

 

具体的には、

 

 

多くの『家賃保証契約』は、当初『10年間程』は金額固定になっているものの、

その後は、数年(2年程)おきに更新制となる場合が、殆どを占めているからです。

 

 

当然、

 

 

10年経過後からは、市況変化と照らし合わせて家賃が変動するのですが、

この時、間違っても『値上がり』する事が無いことは、誰が見ても『自明』です。

 

 

にも関わらず、

 

 

人間とは、本当に『自分の都合良く』物事を考えるように出来ていて、

投資スタート段階では、この『事実』がすっぽりと抜け落ちてしまっています。

 

 

結果、

 

 

一時の安泰ムードが漂う『10年間』を経過した後、

『現実』を突き付けられて、『苦境』に立たされる方々が、全国に続出しています。

 

 

しかし、

 

 

少し『冷たい』と感じられる方もいらっしゃるかも知れませんが、

個人的見解では、契約者が『被害者』という訳では決してなくて、

『提案者』含めて、双方に問題があったから発生したと考えます。

 

 

冒頭書かせて頂いた通り、

 

 

『金融』の世界で、『元本保証』付きで『高利回り』な商品が無いのと同様、

『不動産』の世界でも、『家賃保証』で『長期安定』な契約など存在しません。

 

 

これも冷静に考えれば分かりますが、

 

 

もしも、それが現実世界で『可能』なのであれば、

『確実に儲かる』というその投資対象に、世界中の『お金』が殺到してしまいます。

 

 

現実問題として、

 

 

自体は更に『混迷』を極める方向へと動いているようで、

『残債一括返済を条件に、新規アパート建設』を提案する業者もあるようですが、

『無い市場を、自らハリボテで作り出す』この戦略は、正に『異常』と考えます。

 

 

ここ数日間『シリーズ』で取り上げてきましたが、

 

 

世界を揺るがした金融危機から『10年』以上の時間が過ぎ、

特に、『平穏ムード』が漂う直近数年間で、急速に『不動産バブル』が進行しました。

 

 

しかし、

 

 

歴史・経済は『バブル』と『崩壊』を繰り返しながら進むのが常で、

近い将来、この業界における『リセッション(景気後退)』は避けられない状況です。

 

 

私なりに、

 

 

『サイン(警鐘)』と考えられるものを、まとめてご紹介して来ましたが、

これらの情報も、また読者の皆さんに『ご参考』にして頂けたら幸いです。

 

 

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井上耕太事務所

代表 井上耕太

ABOUTこの記事をかいた人

井上 耕太

・1984年4月21日生まれ。
 岡山県津山市 出身。国立 神戸大学 卒業。

•『人生を変えるお金のセッション』★
 海外投資を活用した、セミリタイアライフプランを提供します。

•資格:CFP®(ファイナンシャルプランナー国際ライセンス)
   1級ファイナンシャルプランニング技能士(国家資格)

•趣味:野球、走ること、美味しいランチ巡り、海外一人旅

•専門:プロアスリート ファイナンシャルアドバイス
20代から始める、40歳セミリタイア ライフプランニング

•使命:自らの発信により、『経済的自由人』を100万人規模で輩出する。

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