繰り返される『不動産バブル』は、『クズネッツ循環』そのままに。

今日のテーマは、『繰り返される不動産バブルは、クズネッツ循環そのままに』です。

 

 

結論から言います。

 

 

今の日本における、大都市圏は『不動産バブル』の真っ只中です。

 

 

『神話』のように、

 

 

『2020年:東京五輪』までは大丈夫と言われてきましたが、

その『魔法』も解けつつあり、既に、一部では『綻び』を見せています。

 

 

実際、

 

 

『都心部の新築マンションが全く売れない』という情報も入って来ており、

現時点で、ディベロッパーサイドは『火の車』の状況に追い込まれているようです。

 

 

一般的に、

 

 

『分譲マンション』は第1期における売出しの際、

『過半数』が即日成約しなければ、『全棟完売』しないのが業界内の『常識』です。

 

 

しかし、

 

 

現在では、その『常識』基準にまったく『結果』が追い付かず、

意図的に売出軒数を抑えて、『活況感』を演出する会社もあると言います。

 

 

事実、

 

 

丁度1ヶ月前の6月17日、不動産経済研究所発表の『首都圏マンション市場動向』では、

取引価格が高水準で推移する『不動産市場』が、完全に下落に転じている事を示しました。

 

 

「東京23区』においては、

 

 

今年(2019年)5月度の新築マンション発売戸数は『781戸』に留まり、

前年(2018年)同月比として、『36.3%』も減少しています。

 

 

更に、

 

 

首都圏全体で見ると、4月に発売された新築マンションは『1421戸』と、

『4月』として『1500戸』の基準を割り込んだのは『27年ぶり』です。

 

 

実に、

 

 

前回のバブル崩壊直後、『1992年』の水準に逆戻りした形となります。

 

 

また、

 

 

同時期6月10日に『全国宅地建物取引業協会連合会』より発表された、

『不動産市況DI指数』の数字も、軒並み下落(悪化)に転じています。

 

 

同指数は、

 

 

『3ヵ月前』と『現在』の不動産価格推移や取引実績を比較調査することで、

『現在』又『3ヵ月後』の土地価格が上昇傾向・下降傾向にあるを数値化したもの。

 

 

これによると、

 

 

今年(2019年)4月に行われた調査では、『東京』を始めとする関東は、

2調査連続での『マイナス』を記録し『▲3.1ポイント(前回比2.6ポイント下落)』を示しています。

 

 

更に、

 

 

『3ヵ月後』の見通しに至っては、日本全国ベースで『▲6.2ポイント』が予想され、

特に関東圏では、『▲12.8ポイント』という『大幅下落』の予測が出ているのです。

 

 

このような状況に追い込まれた理由は、とても『シンプル』です。

 

 

ここ数年、『不動産バブル』で活況を極めたディベロッパーが調子に乗り、

市場全体の『需要』を大きく上回るマンションを『供給』し続けてしまったから。

 

 

学生時代、どんなに『社会科』の授業を聞いていなかった人でも、

『市場価格』を決定する『需要・供給曲線』くらいは見たことがあると思います。

 

 

2019年現在、

 

 

『総人口』が減少に転じ、『移民』も受け入れない日本国にとって、

『居住者』が限られている以上、『住宅供給』を増やせば『販売価格』は崩れる。

 

 

このシンプルな理屈は理解していたものの、

 

 

いざ、『不動産バブル』で煽られると、その雰囲気に飲まれて、

居住用・投資用限らず『新築マンション』を手に入れてしまった方々が多くいます。

 

 

その方々は、これから、ちょっとした『地獄』を見ることになります。

 

 

一説によると、

 

 

ここ数年の日本市場の『不動産バブル』を下支えして来た『中国人購買層』が、

市況の変化を敏感にキャッチし、『売り』に転じ始めていると言われています。

 

 

もう暫くして、

 

 

この『事実』が、不動産業界内に浸透して『素人層』まで伝わると、

今まで信じられ続けて来た『不動産神話』が、一転『幻』かの如く、

突如、『崩壊』していく場面が見られるかも知れません。

 

 

『メリット』ばかりに気を取られて、

『リスク』を盲点化していた方々は、今後『眠れぬ夜』を過ごすことになりそうです。

 

 

更に、

 

 

不動産価格の早期下落に拍車をかけそうなのが、

公式ブログでも度々取り上げている、今年10月に予定されている『消費増税』。

 

 

『新築物件』の価格高騰に『夢』破れた人たちが、

 

 

個人所有の『中古物件』に消費税がかからない現実の『数字』を目の当たりにして、

『中古市場』に、大挙して流れ込んでくることも、決して、想像に難くありません。

 

 

そうなれば、

 

 

『新築物件』の販売動向も、より一層の『冷え込み』を見せることになり、

2019年内にも、『不動産市場』の崩壊が顕著になる可能性も有ります。

 

 

『クズネッツ・サイクル(クズネッツ循環)』

 

 

米国経済学者『サイモン・クズネッツ』が、1930年に提唱した、

『建設需要(住宅・商業施設)』に起因する『約20〜30年周期』の経済サイクルです。

 

 

奇しくも、

 

 

前回、日本が『不動産バブル』に湧いたのが、

今春終わりを遂げた『平成』という元号が、スタートする直前の『1980年代』。

 

 

それから、

 

 

『約30年』という典型的な時間経過を経て、

今、日本が迎えているのが大都市圏を中心とした『不動産バブル』です。

 

 

『時代は繰り返す』

 

 

この言葉を念頭に置きながら、『不動産市場』も、引き続き注目していきましょう。

 

 

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井上耕太事務所

代表 井上耕太

ABOUTこの記事をかいた人

井上 耕太

・1984年4月21日生まれ。
 岡山県津山市 出身。国立 神戸大学 卒業。

•『人生を変えるお金のセッション』★
 海外投資を活用した、セミリタイアライフプランを提供します。

•資格:CFP®(ファイナンシャルプランナー国際ライセンス)
   1級ファイナンシャルプランニング技能士(国家資格)

•趣味:野球、走ること、美味しいランチ巡り、海外一人旅

•専門:プロアスリート ファイナンシャルアドバイス
20代から始める、40歳セミリタイア ライフプランニング

•使命:自らの発信により、『経済的自由人』を100万人規模で輩出する。

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