『日本市場』でも繰り返される、『不動産バブル』の現状②

今日のテーマは、『日本市場でも繰り返される、不動産バブルの現状②』です。

 

 

昨日の公式ブログでは、

 

 

『日本市場でも繰り返される、不動産バブルの現状①』と題して、

『素人・サラリーマン大家の急増』と『個人融資額の急増』から、

日本市場における『不動産バブル』のサインについてご紹介しました。

 

 

業界関係者の方々は理解されていると思いますが、

上記事例に限らず、現在では『警鐘サイン』は至る所で鳴り続けています。

 

 

その1つが今日ご紹介させて頂くもの。

 

 

『不動産業者』と『サラリーマン大家』が結託して、

金融機関から融資を引き出す際、資料を改竄して融資を引き出したという報道の多発です。

 

 

一昨日の公式ブログでは、

 

 

日本で不動産取得を考える場合、融資は『ノン・リコース・ローン』の形式が取られ、

この点が、同じ不動産取引をする場合でも『米国』のそれと全く異なるポイントです。

 

 

つまり、

 

 

『日本』における不動産投資に踏み切る場合、

仮に、様々な理由で、ローン返済が不可能に陥ってしまったとしても、

『物件売却額』と『ローン残債』のギャップは免除されないという事。

 

 

2019年現在、

 

 

通常の感覚で考えて、取得後に『価格上昇』を見せる不動産物件は、

日本中、どこを探しても、首都圏中心部にすら、存在していません。

 

 

その状況で、

 

 

『ローン返済』の中途段階で、物件を手放すという事は、

かなり高い確率で、『ローン残債:ギャップ』を背負うことを意味しています。

 

 

分かりやすく言えば、

 

 

『物』は手放しても、『ローン』は残るという『最悪な状況』ですね。

 

 

本来、

 

 

金融機関は、『自己資本』と乖離した『信用創造』で融資を行うので、

被融資者からの『ローン返済』が途中で滞ってしまっても、

『該当不動産』さえ差し押さえできれば、余りある『資金回収』です。

 

 

要は、『不良債権』などは、現実には存在していないこと。

 

 

元々、

 

 

金融機関サイドは、保有していないお金を『信用創造』で融資するので、

回収機スタート早々に『自己資金』部分は回収し終えており、

その後の返済部分はボロ儲け、これは、不動産差し押さえでも同様です。

 

 

ただし、

 

 

流石に、その状況に胡座(あぐら)をかいて、

返済リスクの高い人間への融資を増やせば、世間的に『モラル』を問われます。

 

 

特に、

 

 

昨年、大問題になった『かぼちゃの馬車・スルガ銀行問題』を契機として、

業界を取り巻く、『投資用マンション』への融資環境は一変してしまいました。

 

 

しかし、

 

 

代表格となった『かぼちゃの馬車・スルガ銀行問題』だけでなく、

同様の事例は、業界内で潜在的に今も存在し続けており、続々表面化しつつあります。

 

 

最近では、

 

 

投資用アパート販売業者として、業界内では有名な『TATERU』が、

業績不振から、全社員400名のうちの『136名』を削減した報道が出ました。

 

 

業績悪化の主因は、

 

 

宅地の売買契約において、『金融機関』から融資を受けやすくする為、

『預金残高』を改竄した資料により、融資を引き出した事例が明るみに出たこと。

 

 

これは、

 

 

明らかな『宅地建物取引業法違反』であり、同社は、今年7月12日から1週間、

宅地建物取引業に関わる『全業務停止』という行政処分を受けることになります。

 

 

当然、

 

 

その期間は、保有する『投資用アパート販売』を停止せざるを得ず、

『信用凋落』も重なって、業績・資金繰り共に悪化する『負のスパイラル』に陥ります。

 

 

過去の業績を見ると、

 

 

2010年12月期に『約26億円』を記録していた同社売上高は、

僅か7年後、2017年12月期には『約670億円』まで急増しています。

 

 

また、

 

 

『純利益』としても、年間約40億円』を計上しており、

その前年(2016年)12月に『東証一部上場』するなど、

活況な不動産業界においても、正に『昇り竜』的存在でした。

 

 

しかし、

 

 

過去を紐解いても、『バブル形成期』に『歪』が発生するのは世の常で、

『素人』が『パーティー』に流れ込んでくる時期には、後先を考えず、

あらゆる手段を講じて、『該当投機対象』はここぞと投げ売りされます。

 

 

その一例が、

 

 

今回、『不動産市場』で巻き起こった『資料改竄融資問題』であり、

その『異常行動』を選択してまで、投資しようという流れが、完全に『バブル』です。

 

 

『TATERU』以外の企業でも、

 

 

同様の問題は、業界内に、未だ多く内在していると聞きますし、

これは、将来的に作動する『時限爆弾』が、市場にバラ撒かれている事を意味します。

 

 

また、

 

 

前述した『融資環境の変化』や『不動産価格の下落転換』という観点から、

新たな『不動産(土地含む)取得』を手控える業者も、少しずつ出始めたと聞きます。

 

 

こういった点から考えても、

 

 

日本における『不動産市場』は、既に『(過)飽和状態』にあり、

『日本国デフォルト』よりも近い将来、『リセッション(景気後退)』局面を迎える事は確実です。

 

 

奇しくも、

 

 

2020年『東京五輪』開催まで、あと『1年』という期間を切りましたが、

パラリンピック含めて、その前後が『Xデー』になると考えるのが自然です。

 

 

そういった事も、冷静に考慮に入れて、自ら思考して判断しながら、

一歩先を見据えて、『資産形成』に臨んでいくことが大切だと考えます。

 

 

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井上耕太事務所

代表 井上耕太

ABOUTこの記事をかいた人

井上 耕太

・1984年4月21日生まれ。
 岡山県津山市 出身。国立 神戸大学 卒業。

•『人生を変えるお金のセッション』★
 海外投資を活用した、セミリタイアライフプランを提供します。

•資格:CFP®(ファイナンシャルプランナー国際ライセンス)
   1級ファイナンシャルプランニング技能士(国家資格)

•趣味:野球、走ること、美味しいランチ巡り、海外一人旅

•専門:プロアスリート ファイナンシャルアドバイス
20代から始める、40歳セミリタイア ライフプランニング

•使命:自らの発信により、『経済的自由人』を100万人規模で輩出する。

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